不動産売買仲介 | 不動産売買リサーチ

③媒介契約
〜不動産会社に売却活動を依頼する〜

複数の会社に査定をしてもらい、【いくらで家が売れそうか？】のイメージがついたら、いよいよ不動産会社に売却を依頼しましょう。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約のことです。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ

ご自宅の売却活動において、不動産会社(担当)は重要なパートナーです。
前述した通り、査定価格だけがポイントではないので、選定するのは大変かと思います。

買主様を見つけてくる営業力や法律・税金等の知識はもちろんのこと相性が合うかも大切なポイントです。

これは大手不動産会社に依頼したからといって、売却活動が成功するわけではありません。

なぜなら、大手不動産会社だからといって売却活動を担当する担当者が必ずしも優秀とは限らないからです。

「大手だから」、「有名だから」と不動産会社をネームバリューだけで判断するのではなく、「この人に自宅の売却を任せれば大丈夫そうだ」と思える担当者を見つける必要があります。
※勿論、大手でも良い担当者はおります。

ここで一つ大きな判断の分かれ道は「1社に売却を依頼するか？(専任媒介契約)」、「複数の会社に売却を依頼をするか？(一般媒介契約)」です。

この担当者に任せれば1社で大丈夫だと思える者に出会えれば安心ですが、実際のところは売却がスタートして見なければ担当者の力量は判断しようがありません。

【複数の会社に売却を依頼して後から1社に絞る】といった方法も一つの手段です。

☆成功のポイント

●有名な不動産会社＝良い不動産会社ではない。
良い不動産会社＝良い担当者ではない。
ネームバリューを過信してはいけない。
●【1社に売却を依頼するか？】、【複数の会社に売却を依頼するか？】は大きな判断の別れ道。

仲介手数料について理解する

仲介手数料とは、自宅の売却が完了した際に不動産会社に支払う報酬のことです。

売主様自身で買主を見つけるケースを除き、不動産会社を通して売却する場合は仲介手数料が発生します。

この仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」という法律で上限が定められており、自宅の売却価格によって変わってきます。

仲介手数料の上限は以下のように定められています。

＜補足＞
上記の図を参考にすると、1000万円の家を売ったら「400万円超」なので、仲介手数料は「1000万円の3%+消費税」ということを示していると、勘違いされがちですが、そうではありません。
実際には以下のように計算されます。

A）1000万円のうちの200万円以下の金額：200万円 × 5％（+消費税）＝ 11万円
B）1000万円のうちの200万円超400万円以下の金額：200万円× 4％（+消費税）＝ 8.8万円
C）1000万円のうちの400万円超の金額：600万円 × 3%（+消費税）＝ 19.8万円
仲介手数料はA＋B＋Cの「39.6万円」

このように意外と計算の難しい仲介手数料を簡単に計算できるようにしたのものが以下の速算式です。

こちらは理解しておいた方が後々楽になります。

【仲介手数料速算式】
<売却価格 × 3% ＋ 6万円> +消費税

例）売却価格5000万円の場合は　<5000万円 × 3% ＋ 6万円> +消費税10％＝171 .6万円となります。

仲介手数料は売却活動を成功する上での必要経費です。
不動産ポータルサイトへの広告出稿なども仲介手数料からまかなわれます。

仲介手数料の値引きを積極的にアピールする不動産会社もありますが、戦略がない仲介手数料の値引きは、【囲い込み】等に繋がり、最終的に売主様の手取り額を減らす事になるのでお勧めはしません。
※私の場合、戦略と根拠に基づく値引きはご提案いたします。

売主様が自宅の売却でゴールとするのは、「手元に入ってくる売却金額(手取り金額)の最大化」です。

要するに仲介手数料が安くても、成約価格が下がってしまえば最終的な手取り額は減少しますので、本来の目的が達成出来なくなります。

今一度、本来の目的を明確にしましょう。

☆成功のポイント

●不動産会社を通して不動産を売却すると「仲介手数料」を支払う必要がある。
●仲介手数料は法律で上限が決められており、自宅の売却価格によって変わる。
●仲介手数料の割引・無料が必ずしも良いとは限らない。
仲介手数料が安くても、広告を疎かにされたり、囲い込みをされて成約価格を値引きされたら意味がない。
「手取り金額の最大化」が重要である。