不動産売却の流れ③(簡易ver.)

③媒介契約
〜不動産会社に売却活動を依頼する〜

 

複数の会社に査定をしてもらい、【いくらで家が売れそうか?】のイメージがついたら、いよいよ不動産会社に売却を依頼しましょう。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約のことです。

 

売却を依頼する不動産会社を選ぶ

 

ご自宅の売却活動において、不動産会社(担当)は重要なパートナーです。
前述した通り、査定価格だけがポイントではないので、選定するのは大変かと思います。

買主様を見つけてくる営業力や法律・税金等の知識はもちろんのこと相性が合うかも大切なポイントです。

 

これは大手不動産会社に依頼したからといって、売却活動が成功するわけではありません。


なぜなら、大手不動産会社だからといって売却活動を担当する担当者が必ずしも優秀とは限らないからです。



「大手だから」、「有名だから」と不動産会社をネームバリューだけで判断するのではなく、「この人に自宅の売却を任せれば大丈夫そうだ」と思える担当者を見つける必要があります。
※勿論、大手でも良い担当者はおります。

 

ここで一つ大きな判断の分かれ道は「1社に売却を依頼するか?(専任媒介契約)」、「複数の会社に売却を依頼をするか?(一般媒介契約)」です。

 

この担当者に任せれば1社で大丈夫だと思える者に出会えれば安心ですが、実際のところは売却がスタートして見なければ担当者の力量は判断しようがありません。



【複数の会社に売却を依頼して後から1社に絞る】といった方法も一つの手段です。

 

成功のポイント

●有名な不動産会社=良い不動産会社ではない。
良い不動産会社=良い担当者ではない。
ネームバリューを過信してはいけない。

●【1社に売却を依頼するか?】、【複数の会社に売却を依頼するか?】は大きな判断の別れ道。

 

 

仲介手数料について理解する

 

仲介手数料とは、自宅の売却が完了した際に不動産会社に支払う報酬のことです。



売主様自身で買主を見つけるケースを除き、不動産会社を通して売却する場合は仲介手数料が発生します。

この仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」という法律で上限が定められており、自宅の売却価格によって変わってきます。

 

仲介手数料の上限は以下のように定められています。

<補足>
上記の図を参考にすると、1000万円の家を売ったら「400万円超」なので、仲介手数料は「1000万円の3%+消費税」ということを示していると、勘違いされがちですが、そうではありません。
実際には以下のように計算されます。

A)1000万円のうちの200万円以下の金額:200万円 × 5%(+消費税) = 11万円
B)1000万円のうちの200万円超400万円以下の金額:200万円× 4%(+消費税) = 8.8万円
C)1000万円のうちの400万円超の金額:600万円 × 3%(+消費税) = 19.8万円
仲介手数料はA+B+Cの「39.6万円」

 

このように意外と計算の難しい仲介手数料を簡単に計算できるようにしたのものが以下の速算式です。

こちらは理解しておいた方が後々楽になります。

 

仲介手数料速算式
<売却価格 × 3% + 6万円> +消費税

例)売却価格5000万円の場合は <5000万円 × 3% + 6万円> +消費税10%=171 .6万円となります。

 

仲介手数料は売却活動を成功する上での必要経費です。
不動産ポータルサイトへの広告出稿なども仲介手数料からまかなわれます。


仲介手数料の引きを積極的にアピールする不動産会社もありますが、戦略がない仲介手数料の値引きは、【囲い込みに繋がり、最終的に売主様の手取り額を減らす事になるのでお勧めはしません。
私の場合、戦略と根拠に基づく値引きはご提案いたします。

 

売主様が自宅の売却でゴールとするのは、「手元に入ってくる売却金額(手取り金額)の最大化」です。

要するに仲介手数料が安くても、成約価格が下がってしまえば最終的な手取り額は減少しますので、本来の目的が達成出来なくなります。

今一度、本来の目的を明確にしましょう。

 

成功のポイント

●不動産会社を通して不動産を売却すると「仲介手数料」を支払う必要がある。
●仲介手数料は法律で上限が決められており、自宅の売却価格によって変わる。
●仲介手数料の割引・無料が必ずしも良いとは限らない。
仲介手数料が安くても、広告を疎かにされたり、囲い込みをされて成約価格を値引きされたら意味がない。
手取り金額の最大化」が重要である。

 

媒介契約を締結する

 

媒介契約とは、売主と売却活動を担当する不動産会社の間で締結する契約です。


・不動産の売出価格
・販売期間
・不動産会社に支払う仲介手数料等の諸条件


などが定められています。
媒介契約は売主が不動産会社に売却活動を依頼するタイミングで締結します。

また媒介契約の締結に際して売主が支払う費用等はありません。
※不動産仲介は【成功報酬

 

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約3種類があります。


主な違いは、

(1)複数の不動産会社に依頼ができるか
(2)1社のみにしか依頼ができないか
(3)活動報告などが不動産会社にどの程度の義務が課せられているか、
です。

 

<3種類の媒介契約の違い>


【一般媒介契約】



<特徴>

複数の不動産会社に売却を依頼できます。
一方で不動産会社に対する義務もあまり強くありません(活動報告義務など)。

メリット
複数の不動産会社に依頼するので価格やスピードに競争原理が働く。
1社に絞らないので不動産会社の当たりハズレによる失敗を回避しやすい。

<こんな人に向いている>
依頼する不動産会社が決まっていない。
複数社に査定依頼をだしたが、特に違いが認識できない場合、実際の販売を複数社に任せたい場合。

 

【専任媒介契約】



<特徴>

1社の不動産会社のみに売却を依頼します。

メリット
1社のみに任せるので売主様の管理が楽。
各不動産会社の特典は専任媒介契約以上に適用される場合が多く、その会社の実力を最大限引き出せる。

<こんな人に向いている>
既に依頼する不動産会社が決まっていて、営業担当者とある程度の信頼関係を構築できている。

 

【専属専任媒介契約】



<特徴>

1社の不動産会社のみに売却を依頼します。
売主様自身が買主様をみつけることもできず、非常に不動産会社の立場の強い契約。

メリット
1社のみに任せるので売主の管理が楽。依頼を受けた不動産会社の積極的な営業活動が期待できる。

<こんな人に向いている>
既に依頼する不動産会社が決まっていて、営業担当者と非常に強い信頼関係を構築できている。

 

それぞれの特徴を把握して、ご自身のプランに合った媒介契約を選択しましょう。

 

成功のポイント

●媒介契約とは売主と不動産会社の間で締結する「売却活動の内容を示した契約」。
自宅の売却活動を依頼するタイミングで締結し、費用は発生しない

●媒介契約には3種類(「一般」「専任」「専属専任」)ある。
それぞれの特徴やメリットを見極め、自分に合うか判断する。

 

 

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