ここでは、不動産売却のよくある質問を記載しております。
小さな疑問も全て解決して気持ちの良い取引きを目指しましょう☆
※気になる質問をクリックすると該当部分までスクロールします。
Q2 不動産が売却できるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
Q6 物件の広告宣伝（ネット掲載等）で自身(売主様)に費用は発生しますか？
Q8 早く売りたい(現金化したい)ときはどうしたらいいですか？
Q13 近所に知られたくないのですが、知られずに売却はできますか？
Q14 室内に不要な物が残っているのですが、そのままでもよいですか？
Q15 売却活動をするときに不動産会社と何か契約は締結しますか？
Q16 自宅がちゃんと売却できるか心配ですが大丈夫でしょうか？
Q22 リフォームをしておりませんが現状渡しでいいのでしょうか？
Q1 住みながら却売することはできますか？
A1 可能です。
実際、中古不動産の場合、多くのお客様はお住まいになりながら売却をされます。
ただし、内覧の際には、内覧時にご自宅に待機していただく必要があります。
お引っ越し日(引渡し日)は、ご契約時に買主様と相談して調整・決定いたします。
Q2 不動産が売却できるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
A2 媒介契約を結んでから最終的なお引き渡し・ご決済までの目安は１ヶ月～６ヶ月ほどです。
一般のお客様に販売する場合にはご縁もあります。
売却までの想定期間は、販売前に売主様のご希望を加味して調整いたします。
お急ぎの場合は【不動産買取システム】のご利用で１ヶ月以内にご決済(入金)ができますが、一般のお客様に売却するより2～3割は金額が下がってしまいます。
Q3 物件の査定は、どのような形で行われますか？
A3 机上査定と訪問査定の2種類があります。
☆机上査定
・近隣相場・取引事例・路線価・地価公示・固定資産税評価額等の調査
物件を直接調査しない分、スピーディーに査定価額が算出できますが、室内の状態や眺望等を鑑みない簡易的な査定となります。
☆訪問査定(所要内見時間1～2時間)
上記の机上査定に加え、室内の状態等を拝見させていただき、想定成約価格を確定させます。
販売前には、大多数のお客様が訪問査定を行います。
Q4 査定価格で売り出さなくてはいけませんか？
A4 いえ、販売価格は売主様が自由に設定できます。
査定価格は、あくまで成約事例に基づく売出し価格の目安になります。
ご希望であれば、ご提示した査定価格よりも高い価格で売り出しも可能です。
私の査定は【成約事例に基づく想定成約価格と期間】、【成約する可能性がある最大値の挑戦価格】を設けております。
ただし、周辺相場よりも高値で売り出しますと、早期売却は難しくなります。
次の住み替え先が決まっていて、売却の期限がある場合には要相談となります。
査定結果を元にご相談させていただき、ご納得いただける価格で売出しを始めていただく事をお勧めいたします。
Q5 売却時の費用総額を教えてください。
A5 売主様には概算で物件価格の３％程度（譲渡所得税除く）が発生いたします。
売却する不動産に自己居住していた場合には、【特例控除】を使用できる可能性があり、【譲渡所得税】は発生しない可能性があります。
詳細は別ページ【不動産売却活動の流れ-STEP①(事前準備)】をご参照いただけると幸いです。
Q6 物件の広告宣伝（ネット掲載等）で自身(売主様)に費用は発生しますか？
A6 媒介契約締結後、広告宣伝に関するお客様負担は原則ございません。
不動産会社にて広告宣伝費を負担させていただきますので、ご安心ください。
ただし、通常業務以外の特別広告を売主様が依頼した場合等には別途費用が発生いたします。
※例：北海道や沖縄等での営業依頼等
Q7 売却費用はいつ支払えばよいですか？
A7 物件のお引渡し日(残代金決済日)に一括で頂戴いたします。
前金・内金等はいただかず、原則持ち出しはありません。
不動産会社によっては、【契約時50%、決済・引渡し時50%】や【契約時100%】等の取り決めがあります。
Q8 早く売りたい(現金化したい)ときはどうしたらいいですか？
A8 次の住み替え先が決まっている場合等で早期の現金化が必須の場合、短期査定価格での販売もしくは不動産買取システムをご利用ください。
販売期間は重要な事項になりますので、査定時に詳しくお聞かせください。
Q9 住宅ローンが残っていても売却できますか？
A9 ご売却できます。
売却された金額を住宅ローンに充て抵当権を抹消します。
なお、売却予定金額がローンの残高を下回る場合には、自己資金をご用意していただく場合もあります。
Q10 買い替えたいのですが、どうしたらよいですか？
A10 新居のご購入資金に、ご所有の不動産を売却したお金を充当する場合、入念な打合せが必要となります。
ご自宅がある状態でも、新居の住宅ローンは通る可能性がありますが、お客様によって条件が異なります。
こちらは金融機関の住宅ローン事前審査を行わないと判断できない事項になり、注意が必要です。
Q11 「売却」が先？それとも「購入」が先？
A11 ご希望と資金計画で決まります。
1.売却物件に住宅ローンの残りがある場合で現金でその残債を返済出来ないケース（一般的に多いケースです）
・売却先行が必須な場合
新規で購入する住宅に銀行が住宅ローンを貸し出してくれるか（旧住宅と新住宅のローンが２本になるため）はお客様により金融機関が判断します。
※上記は住宅ローンの事前審査で確認でき、お客様によっては新居の決済から3～6ヶ月の猶予期間が設けられ場合があります。
旧住宅のローンを完済することが新住宅の借り入れ条件の場合は、売却が先になります。
２．上記の条件をクリアできる場合（住宅ローンの2重借り入れが可能なケース）
・購入先行が可能な場合
購入条件に合う物件がでた場合は購入を先に検討されることをお勧めします。
デメリットとしては、現在のご自宅がご希望の金額でご売却できるかを確定できない事になります。
※この場合には成約事例に基づく価格が指標になります。
詳細は【不動産売却活動の流れ-STEP①(事前準備)】をご参照いただけると幸いです。
Q12 相続をして両親名義のままですが売却できますか？
A12 できます。
ただし、被相続人(現所有者)様全員の同意が必要ですので、ご両親の同意等が必要になります。
被相続人がお亡くなりになった場合には、相続人全員の確定が必要になるので、少し期間がかかってしまいます。
この場合、司法書士と協力して名義変更のお手続きもサポートいたします。
Q13 近所に知られたくないのですが、知られずに売却はできますか？
A13 100%知られない保証はありませんが、知られにくい販売は可能です。
まず、このケースでは、同棟内やご近所さんに知られる可能性が高い【ポスティング】は行いません。
ただし、現代ではネット掲載が集客の主流になってきますので、ネットへの掲載は必須となります。
ネットではお部屋の番号は掲載されないので、余程の事がない限りは知られる事はないかと思いますが、内見の際などに定期的に不動産会社の従業員が棟内に立ち入るので、総戸数が少ないマンションだと断定される可能性はあります。
Q14 室内に不要な物が残っているのですが、そのままでもよいですか？
A14 基本的には最後のお引渡し前に、売主様のご負担で撤去または処分していただきます。
但し、契約条件によってはお引渡し後、買主様に引受けていただけるケースもあります。
逆に売主様が新居で使用されたい物は指定すればお持ちいただけます。
Q15 売却活動をするときに不動産会社と何か契約は締結しますか？
A15 媒介契約を締結いただきます。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と3種類の方式があり、それぞれ特性があります。
詳細は、別ページ【不動産売却活動の流れ-Step③(媒介契約)】をご参照いただけると幸いです。
Q16 自宅がちゃんと売却できるか心配ですが大丈夫でしょうか？
A16 これまでの多くの実績から適正な価格でお取引させていただきますので、ご安心ください。
お客様のご希望に沿えるように【成約事例に基づく想定価格】、【成約事例にはない相場よりも高い挑戦価格】等を複数ご提示し、ご希望の期間と価格で売却出来るように尽力いたします。
Q17 不動産会社はどんなことをしてくれるの？
A17 土地・建物の調査から契約・引渡しまで全て行います。
1.売却物件の査定
2.都市計画・建築基準法等の調査
3.建物外観・室内の目視調査
4.販売方法・流れのご説明
5.広告活動（ネット広告等）
6.販売活動の報告
7.購入者との交渉
8.契約書・重要事項説明書の作成および説明
9.売買代金の精算
10.登記移転の司法書士依頼
11.金融機関との決済調整
上記の査定から決済(引渡し)まで、全てワンストップで行います。
※業者によっては、ワンストップではなく分業体制の会社もあります。
Q18 同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫ですか？
A18 問題ございません。
最良の方法は、複数社から 販売方法の説明をうけ、その提案内容とその会社および営業マンの信頼度を確認し、 その中から1社または2～3社程に絞ることをお勧めします。
ただし、現在の不動産売買仲介では、大手・中小問わず、販売方法の主流はネット掲載がメインとなっております。
全てのメインポータルサイトに差別化を図った広告手法で掲載し、reinsの囲い込みがない業者且つ立会い等を行う業者であれば1社に選定した方が得策ではあります。
※複数社に依頼するとネット掲載等が乱雑になる場合が多いため。
私の販売方法に関しては、別ページ【不動産売却活動の流れ-STEP④(売却活動)】をご参照ください。
査定の根拠と販売方法を確認し、自分に合った不動産会社や担当を選ぶのがいいと思います。
Q19 不動産を売却しやすい時期ってあるの？
A19 売買だと賃貸と違い大きな波はありません。
賃貸だと1～３月にお問合せが集中します。
売買は2～4月にお問い合わせは増えますが、賃貸程集中してはおりません。
不動産購入はご縁なので、色々な事情でご自宅を探しているお客様がおります。
大事なのは、そのお客様が現れたタイミングに販売をしているか否かになります。
あまりにも長期の売却だと購入希望者に懸念される可能性はありますが、購入希望者が現れた時に広告をして知っていただく事が重要になってきます。
Q20 持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
A20 売却できない理由・要因を依頼している不動産会社に問い合わせてみましょう。
例えば、「周辺販売物件よりも価格が大きく離れている」、「室内外の傷み汚れがひどい」等、何かしらの理由があるはずです。
その理由を認識し、長期販売を続けるか判断しましょう。
そのような提案が全くない場合には、他の会社に相談するのも得策です。
不動産会社との媒介契約は原則3ヶ月で切れるので、会社を変更する事はできます。
Q21 売却価格は途中で自由に変更できる？
A21 随時可能です。
ただし、広告後に販売価格を値上げするのは印象が良くないのでお勧めしません。
後から後悔しないためにも、当初の販売価格は高値に設定するのがいいかと思います。
Q22 リフォームをしておりませんが現状渡しでいいのでしょうか？
Q22 原則現状渡しになりますので、リフォームは必要ありません。
物件によりますが、リフォームは好みがあるのでしない方が得策です。
その分、割引交渉幅を大きくした方がお客様と条件が合致する事が多くなります。
ただし、劣化が激しい場合には【クロス張替え】と【クリーニング】を行った後に販売した方が良い場合もあります。
これは個別の判断になりますので、ご相談いただければと思います。
以上が、不動産売却のよくある質問になります。
不動産売却の流れに関しては、以下をご参照いただけると幸いです。
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