新耐震基準と旧耐震基準に関して

 

耐震基準と旧耐震基準は不動産を購入する方にとっては最も気になるポイントの一つです。

 

立地や広さを重視すると、当然ながら予算は高くなります。

そこを優先する場合には必然的に旧耐震基準の不動産を選ぶことになっていきます。

 

最終的には、購入する方の志向によりますので、私はどちらがいいとは断言できません。

ただ、違いを知ることは決断する際に必要になるので、ポイントをまとめてみました。

 

1971年

(昭和46年)

旧耐震基準

1968年の十勝沖地震の被害を踏まえ、鉄筋コンクリート造の建物の柱の帯筋の基準を強化。

木造住宅においては、基礎はコンクリート造又は鉄筋コンクリート造の布基礎とすること。

風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定が設けられた。

1981年

(昭和56年)

新耐震基準

建築基準法施行令大改正 新耐震設計基準
耐震基準が大きく改正され、現在の新耐震設計基準が誕生しました。

新基準は、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれており、旧基準の震度5程度の地震に耐えうる住宅から、『震度6強以上の地震に耐えうる住宅』へと規定が変わった。

木造住宅においては
壁量規定の見直しが行われ、構造用合板や石膏ボード等の面材を張った壁などが追加された。

1987年

(昭和62年)

建築基準法が改正され、準防火地域での木造3階建ての建設が可能となる。

市街地の有効利用を図るため、準防火地域において木造3階建ての住宅の建設が解禁となった。

1995年

(平成07年)

建築基準法改正

兵庫県南部地震(阪神・淡路大震災)後
1)地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化に。
2)構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定。
3)耐力壁の配置にバランス計算が必要となる。

 

・新耐震基準が定められた、1981年建築基準法改正について

 

新耐震基準が定められることになった、1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法の改正は、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震を受けたものでした。

宮城県沖地震では全半壊の建物が4,385戸、一部損壊の建物が86,101戸と、多くの建物が地震により大きな被害を受けました。

 

その中でも大きな問題となったのが、ブロック塀の損壊による死者が11人にものぼったということです。

また、地震後に屋外に飛び出し、建物の崩壊に巻き込まれけがをするという人も多く見られました。このような状況を改善するために、1981年の建築基準法改正に至りました。

 

・許容応力度計算と保有水平耐力計算

 

1981年に定められた新耐震基準は、多くの特徴がありますが、1番大きな特徴として、建物の中もしくは建物の周辺にいる人が、建物の倒壊に巻き込まれて被害を受けるという状況を改善するような耐震基準に変更されたことがあげられます。

具体的に新耐震基準では、許容応力度計算と保有水平耐力計算を行うことが必要であると定められています。

 

許容応力度計算とは、建築物の部材の各部が損傷を受けない最大の力を計算することをいいます。

新耐震基準では、この許容応力度が中規模地震動、つまり震度5程度の地震の力の大きさより大きいことが必要となります。

これにより、震度5程度の地震に対してほとんど損傷を受けないような耐震基準になったのです。

 

また、保有水平耐力の計算によって、大規模の地震動によって倒壊または崩壊しないことの検証をしなくてはいけません。

大規模の地震動とは、阪神淡路大震災クラスの震度6~7の地震のことを指します。

新耐震基準ではこのような大規模地震を受けても損傷があっても倒壊または崩壊はしないような耐震基準になりました。

 

この2点が新耐震基準の大きなポイントです。

 

そのほかには、建物を平面に立面的にバランス良くすることなどが新耐震基準には含まれています。

 

・旧耐震基準と新耐震基準の違い

 

先ほどは新耐震基準について説明しましたが、以下にて旧耐震基準とどこが違うのかを説明いたします。

 

①震度5程度の地震に対する耐震

 

新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材の各部が損傷を受けないことが条件であると決められていましたが、旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。

旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けたとき、損傷を受けることがあり得るということです。

 

近年、震度5程度の地震が年に数回起きることも珍しくないので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷を重ねてしまい、危険に陥る可能性がないとはいえません。

 

②震度6以上の地震に対する耐震

 

また、新耐震基準では震度6~7程度の地震にも言及があり、その程度の地震を受けても倒壊または崩壊しないことが定められていました。

一方で旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。

 

これは、旧耐震基準の建物に住んでいる場合、大地震に対して脆弱である可能性があるということです。

2011年には東日本大震災が起きており、2016年には熊本地震もありました。

 

日本に住む私たちにとって、大地震は避けては通れない災害です。

新耐震基準で大地震に対しての基準が定められたという事は重要です。

 

③税制の違い

 

新耐震基準と旧耐震基準には、税制の違いもあります。

新耐震基準の建物は税制上優遇され、住宅ローン減税を受けることができます。

 

住宅ローン減税とは住宅を新築、取得、もしくは改修する際に組むローンの各年末におけるローン残高の1%を所得税もしくは住民税から10年間控除するというものです。

この住宅ローン減税では、木造など非耐火住宅では築20年以内、マンションなど耐火住宅では築25年以内というのが減税を受ける条件となっていました。

 

ですが、税制改正により新耐震基準を満たす建物であれば築年数に関係なく「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税を受けられるということになりました。

耐震基準適合証明書とは、新耐震基準を満たすことを証明する書類です。

この耐震基準適合証明書を取得すると登録免許税の減額や、不動産取得税の減額や、地震保険の耐震診断割引なども受けられることができるようになります。

 

まとめると、新耐震基準の建物はそれを取得する際や保有している際にかかる税金の減額をより多く受けることができるという点が旧耐震基準との税制上の違いとなります。

 

・1981年に建築された物件は新耐震基準ではない?

 

新耐震基準について誤解しやすいこととして、新耐震基準と旧耐震基準の見分け方があります。

 

まず、最も基本的な新耐震基準の確認方法を整理します。

1981年の6月1日に建築基準法が改正されましたので、1981年6月1日以降に建築確認がされた建物は新耐震基準を満たすことになります。

 

そのため、1981年に建築確認がされた建物であっても6月以前に建築確認がされていた場合は、実質的に新耐震基準を満たさない可能性が高いので注意してください。

建築基準法の改正が1981年とだけ覚えていると新耐震基準を満たさない建物もあるので、6月というキーワードも忘れないようにしましょう。

 

また、先ほどから「建築確認された日」という言葉を用いていますが、そこも大きなポイントです。

建築確認された日というのは、建物の建築に着工する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかが審査され、内容が確認された日のことを言います。

 

建物が完成した年月日を示す「竣工日」ではないことに気をつけましょう。

もし、竣工日が1981年6月以降であっても、建築確認された日が1981年6月より前であれば、実質的に新耐震基準を満たさない可能性があるので気をつけましょう。

ネットに掲載されている築年月は建築確認の月ではないので注意が必要です。

 

今まで新耐震基準の見分け方を話してきましたが、例外もあることに注意が必要です。

新耐震基準を満たすような建物になるように改修工事を施し、証明書を発行してもらえれば、1981年6月1日以前に建築確認された建物でも新耐震基準の建物になります。

 

以上のポイントをまとめると以下①~③になります。

 

①1981年6月1日以降に建築確認された建物は新耐震基準を満たすこと

 

②ネットでの建築年月で新耐震基準か否かを見極める場合、木造一戸建てではおおよそ1981年の10月以降、マンションでは1982年6月から1983年以降を1つの基準として、設計上新耐震基準の建物かを見極めることができる(ただし、これはあくまで目安なので再度確認が必要)

 

③新耐震基準の証明書を取得すれば、1981年6月以前でも新耐震基準の建物と認められる

 

 

・新耐震基準の物件は本当に地震に強いの?

 

新耐震基準は、旧耐震基準より理論的には地震に対する強度の面で上回っているということを確認しましたが、実際に旧耐震基準より新耐震基準の方が強いといえるのでしょうか。

平成7年の阪神淡路大震災と平成28年の熊本地震の被害状況を例にとって確認していきたいと思います。

 

・阪神淡路大震災について

 

まずは、阪神淡路大震災を確認します。

阪神淡路大震災は、平成7年1月17日に兵庫県南部で発生したマグニチュード7.3の地震で、最大震度7を記録しました。

この地震の実際の被害状況を「平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告」という資料のデータを参照して、建築年別にみていきます。

 

まず、1981年までに建てられた建物(大部分が旧耐震基準の建物)と1982年以降に建てられた建物(大部分が新耐震基準の建物)の2つに分けてみます。

すると、1981年までに建てられた建物は、約29%が大破以上、約37%が中・小破、約34%が軽微な被害もしくは無被害でした。


図1 1981年以前に建てられた建物の被害

 

一方で、1982年以降に建てられた建物は、約8%が大破以上、約16%が中・小破、約75%が軽微な被害もしくは無被害でした。

図2 1982年以降に建てられた建物の被害

 

このデータから分かるように、新耐震基準の建物の方が被害の大きさが小さくなっていることがわかります。

震度7を観測するような地震になると、その程度の大きさを想定していない旧耐震基準の建物は大きな被害を受けやすくなります。

大破以上の建物の割合は旧耐震基準に比べて新耐震基準は、3~4分の1に抑えられ、中・小破の建物の割合も半分に抑えられているので、新耐震基準の建物の方が大幅に地震に強くなっているといえるでしょう。

 

ただし、実際には建物の強度もですが、地盤の強さが大きく関わってきます。

谷地よりも台地に建っている不動産の方が圧倒的に耐震性は高くなります。

 

また、地盤が強い地域は東京だと西側の郊外になり、都心一等地の方が地盤が軟弱という事がわかります。

都心の一等地で新耐震基準を必須条件とするのなら、少し離れた郊外で旧耐震基準で問題ない気もします。

 

 

・熊本地震について

 

続いて、熊本地震を確認していきます。熊本地震は、平成28年4月14日に熊本県と大分県で相次いで発生した地震で、最大震度は7を記録しました。

 

先ほどと同様に実際の被害状況を『「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント』という資料のデータを参照して建築年別に見ていきます。

 

まず、1981年5月までに建てられた建物(大部分が旧耐震基準の建物)と1981年6月以降に建てられた建物(大部分が新耐震基準の建物)の2つに分けてみます。

 

すると、1981年5月までに建てられた建物は、約46%が大破以上、約49%が中・小破または軽微な被害、約5%が無被害でした。

図3 1981年5月までに建てられた建物の被害

 

一方で、1981年6月以降に建てられた建物は、約15%が大破以上、約54%が中・小破または軽微な被害、約31%が無被害でした。

図4 1981年6月以降に建てられた建物の被害

 

先ほどの阪神淡路大震災の例と同様に新耐震基準を満たす建物の被害の小ささがうかがえます。

新耐震基準では、大破以上の被害を受けた建物の割合が先ほどと同様に旧耐震基準の3分の1程度におさまっています。

 

旧耐震基準では約半数の建物が大破以上の被害を受けており、旧耐震基準である上築年数の古さが被害を拡大させていると考えられます。

熊本地震では、中・小破または軽微な被害が新耐震基準の割合が新耐震基準の方が多いですが、新耐震基準では大地震においてこの程度の被害に抑えることが求められているのでこの結果はうなずけるでしょう。

 

また無被害の建物の割合が新耐震基準の方が6倍も高いということは特筆すべき点です。

熊本地震で、新耐震基準が被害を抑えた理由として、旧耐震基準よりも壁量が約1.4倍確保されているからだと国土交通省によって分析されています。

 

上記の例から分かるように実際の地震に対して、新耐震基準を満たす建物の方が強いといえます。

 

以上のことから、予算に余裕がある場合には新耐震基準を選ぶ事をお勧めはいたします。

 

ただ、立地や予算とのバランスで旧耐震基準を選ぶ必要もあるかと思います。

その際は、地盤や耐震数値(診断結果がある場合)を確認して、比較検討した方が安心です。

 

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