カテゴリー: 不動産購入

 

耐用年数とマンションの寿命

 

まず、鉄筋コンクリート造建物(RC造)の物理的寿命は117年と算定されている説があります。
※【建築の維持管理】飯塚裕(1979)　鹿島出版

 

ただ、複数の説や実態が交差しておりますので、以下に例を記載していきます。

 

・税務上の耐用年数：４７年

・国土交通省の研究による会議結果：100年以上

・日本の住宅平均建て替え年数：70年
(同潤会アパート)

・アメリカの住宅平均建て替え年数：103年

・イギリスの住宅平均建て替え年数：141年

・吉田寮(木造2階建)：1913年築(現存)

・三井物産横浜ビル(RC造)：1911年築(現存)

・同潤会上野下アパート(RC造)：1929年築(2013年に解体)

 

 

上記のように耐用年数は様々であり、税務上耐用年数と国土交通省の研究による会議結果では２倍以上の開きがあります。

有名な築古RC住宅は上記にも記載してある【同潤会アパート】があります。

 

同潤会アパートは戦前・戦後に主に16棟建設されており、【表参道ヒルズ＝同潤会アパート】という事はご存知の方も多いかと思います。

 

1929年に建築され、ほとんどメンテナンスが施されなかった【同潤会上野下アパートメント】が84年経っても倒壊していなかった事を鑑みると、既存の分譲マンションが100年以上使用できる説に納得できます。

 

・税務上の耐用年数：４７年

・国土交通省の研究による会議結果：100年以上

・日本の住宅平均建て替え年数：70年
(同潤会アパート)

上記3つの定義は下記の通りとなります。

 

税務上のマンションの耐用年数

 

最初の【税務上の耐用年数】ですが、これは税金計算上の耐用年数です。

 

減価償却とは、経年による価値の減少を経費として計上する、会計上の仕組みのことを言います。

 

「マンションを売却して利益が出た」、「賃貸に出して家賃収入を得ている」といった場合は、これらにかかる税金の申告をする必要があります。

そのとき、減価償却を行う必要があり、税務上の耐用年数が必要となります。

 

実態とはかけ離れているのにも関わらず、この指標が日常で一番多く使われます（銀行での担保価格算出等）。

その為、コンクリートは４７年程度しか持たないと勘違いをしている方も多くいらっしゃいますが、実際はそれ以上使用できます。

 

 

国土交通省の研究による会議結果

 

次に【国土交通省の研究による会議結果】ですが、これは平成25年に公表された国土交通省のデータに基づくものとなります。

 

色々な観点から専門家が中古住宅の流通に関してを検証しております。
委員会議事録の概要(抜粋)によれば、リフォームを適切に行っている住宅であれば100年でも十分耐えれるという結果になっております。

 

実際、日本最古の全鉄筋コンクリート造建物は1911年築の【三井物産横浜ビル】ですが、未だに現役として活躍しております。

 

マンションは外観部分の鉄筋コンクリート以外に、給水排水管、鉄部、外壁、屋上防水層等色んなものの集合体であり、定期修繕の質や頻度によって違いが生じます。

 

 

日本の住宅平均建て替え年数

 

最後は「実際に取り壊されるまでの平均寿命」になります。

 

同潤会アパートが表参道ヒルズに変わったように、日本では既に建て替えがあります。
ただし、多くは「使えなくなったから取り壊す」という類のものではありません。

 

築30年程で建て替えられる建物もありますが、それは容積率が余っていて建て替えた方が利益がある場合などです。

 

実際に取り壊される多くのケースは、「劣化部分の修繕をするより、建て替えを行ったほうが費用対効果が高い」ケースです。

 

劣化には種類があり、「物理的劣化」、「機能的劣化」、「社会的劣化」の３つに大きく分かれます。

 

物理的劣化とは

 

物理的劣化というのは、物質自体が古く変質して使えなくなる状態を指します。

 

例としては以下になります。

 

①劣化診断を行った結果、防水層や外壁がめくれ、上塗りできる状態ではなく、一度剥がしてから塗る必要がある。

②原因不明の漏水が続き、給水管排水管を更新するする必要がある。

③地震の発生等により、コンクリートのひび割れが多発しており、樹脂等の注入だけでは修繕不可能な場合。

等になります。

 

機能的劣化とは

 

機能的劣化というのは、技術の進歩により、これまでより優れた物が現れ、それと比較して価値が下がった状態を指します。

また、法的規制の変化等によって設備機器などに求められる基準を満たさないケースもこれにあてはまります。

 

例としては、以下になります。

 

①消防法の強化や新耐震設計法の施工などに伴う既存建築物の不適合を是正するため。

②アスベスト混入材料の使用禁止を是正するため。

③給水管に銅管を使用しており赤水の心配があるが、構造上交換が難しい場合。

④補強を施したとしても新耐震基準に達する事が構造上出来ない場合。

等になります。

 

耐震基準に満たないから耐震補強をしたいが、耐震補強をする費用が捻出できずに建て替えを検討するマンションというものも存在します。

ただし、東京都には【マンション耐震化促進事業(助成制度等)】がありますので、大部分はそこから捻出できます。

 

社会的劣化とは

 

社会的劣化というのは、社会的な要求水準や要求内容が変化することによって生じる劣化を指します。

 

例としては以下になります。

 

①高齢者が多く住むマンションであるのにも関わらずバリアフリーとなっていなく、構造上する事が不可能な場合。

②オートロックを設置したいが設計上不可能な場合。

③24時間ゴミ出し集積所のスペースを現状では確保できない場合。

④エントランスに来客用のソファを設置したり、コンシェルジュエリアを設置するスペースがない場合。

等になります。

 

上記等の理由により、建て替えた方の利益が大きい場合には、実際に建て替えが行われております。

この費用対効果も判断が様々であり、容積率、現居住者の年齢、賃借人の数、空室数等によっても変わってきます。

 

 

マンションの寿命は一概に定義できない

 

ここまで、一般的な３つの指標を用いて、「マンションの寿命」について記述しましたが、マンションの寿命は一概には断定できません。

 

マンションの場合、以下のような事がない限り強制的に住めなくなる事はありません。

 

①自然災害での倒壊した場合

②給排水管等の故障を修繕するお金が組合に無い場合

 

後は、組合の総会決議により、寿命を迎えることになります。

ただし、建て替えには区分所有者数の5分の4以上且つ議決権の5分の4以上の賛成が必要なので、居住者の意向によっては決議が困難な場合があります。

いくら劣化が進んでも、今の家に愛着を持つ人が多く住んでいる場合、建て替えはその方達の状況が変わるまで行われることはありません。

 

 

マンションの寿命と建て替え

 

今回、お話した内容をまとめると、マンションの建て替えは組合員の利益があるか否かによって決定されます。

 

まず、共用部分の修繕は【修繕積立金】から捻出されます。

しかし、故障に対して修繕積立金が足りない場合には、組合員の一時金負担という形で延命する必要があります。
もし、一時金を借入れでまかなえた場合でも、その後には積立金の値上げは免れません。

 

それらの修繕費と建て替え費用を比較した結果、どちらが組合員の大多数に利益があるか否かによって決定します。

 

例外としては建蔽率や容積率に余剰があり、費用負担なしで建て替えができるマンションもありますが、そういった条件のマンションは多くありません。

そして、ご高齢者や小さいお子様がいる家庭にとって、建て替えは精神的にも物理的にも苦痛を伴います。
賃貸に出しておらず、実際に居住している区分所有者が多ければ抵抗は高く、できる限り現状維持を考えると思われます。

 

そのため、多くのマンションの建替決議は、マンションの劣化が進み、修繕費が建て替え費用より高くなる状態になった場合に行われていくものと考えられます。

 

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①購入のご相談

 

1) 購入条件の整理

 

住まい探しを始めて、たくさんの物件を見る中で、目移りしてしまい、実際に住んでから「こんなはずではなかった」と後悔してしまうこともあります。

自分や家族にとってどんな住まいが必要なのか、「なぜ住まいを買いたいのか」まずはその動機を明確にしておくとこが大切です。

その上で、購入条件に優先順位を付けて、住まい探しを進めることが、成功の鍵となります

 

2) 資金計画

 

住まいの購入には、物件価格（売買代金）の他に、税金や手数料など、物件価格の8％～10％程度の「諸費用」が必要となります。

手付金（頭金）を物件価格の5％支払う場合、自己資金で物件価格の15％程度を賄うことになります。

※本体全額を借入れた場合、手付金は最後の決済・引渡しで還付されます。

 

住宅ローンで物件価格の100％を利用する方も多くいらっしゃいますし、諸費用を含めたローン商品などもあります。

ただし、本体価格+諸費用の住宅ローンは通常よりも審査基準が厳しくなります。

諸々ヒアリングをすれば借入れの可否は大体判断できるので、詳しくは不動産会社に相談するのが得策です。

 

諸費用の内訳

 

① 売買契約時

 

・契約印紙代 … 売買契約書に貼付する印紙代

 

・仲介手数料 … 不動産会社へ支払う報酬

※仲介手数料は売買契約時に半分、残りを売買代金の残代金決済時に支払うケースが多い

 

②金銭消費貸借契約時（住宅ローン利用の場合）

 

 

 

③ 残代金決済時

 

・仲介手数料 … 不動産会社へ支払う報酬

※売買契約時に半分、残りを売買代金の残代金決済時に支払うケースが多い

 

 

・登記費用 … 所有権移転登記

 

 

・保存登記の登録免許税、司法書士報酬

 

 

・固定資産税等清算金 … 売主様が支払った（支払予定を含む）固定資産税・都市計画税を引渡し日から日割り計算して清算

 

 

・管理費等清算金 … 区分所有マンションを購入する場合、売主様が支払った管理費・修繕積立金等を引渡し日から日割り計算して清算

 

 

・ローン諸費用 … 事務手数料や抵当権設定の登録免許税、保証料等・火災保険等 … 火災保険・家財保険・地震保険等

 

 

・その他 … 引越しやハウスクリーニングの他に、カーテンやエアコンの取り付けなど

 

 

②物件のご紹介

 

1) 物件のご紹介

 

不動産会社は【物件共有システム(通称reins)】を使用できるので、全国の物件を閲覧・ご紹介できます。

ご希望の条件をお伝えいただければ、現在全国で販売している物件で一番条件に合致したモノをご紹介できます。

 

2)  物件の内覧

 

気になる物件が見つかりましたら、不動産会社に問合せをします。

 

諸条件を確認して、条件に合致しそうな物件を内覧していきます。

 

内覧は営業担当者が同行し、物件のチェックポイントなどもアドバイスします。

 

また、教育施設や病院、公共施設まで、物件周辺の情報もご説明いたします。

※各々知識に差があるので、お伝えできる情報は仲介会社と担当によって相違はあります。

 

③売買契約の締結

 

1) 購入申込

 

希望物件が見つかったら、購入希望価格や引渡し時期などを記載する「購入申込書」に必要事項を記入し、署名・捺印いたします。

 

営業担当者が署名捺印いただいた購入申込書をもって売主様へ買主様の購入意思表示を伝え、売買条件の折衝・調整を行います。

 

条件が整ったら契約へ進みます。

 

 

2) 住宅ローンの事前審査（仮審査）

 

もしも売買契約後、残代金決済のための融資が受けられないと諸々大変です。

万が一に備え、住宅ローンの事前審査は必須になります。

 

現在はスマートフォン等からでも事前審査ができますが、不動産会社と提携していない金融機関のネット事前審査だと詳細を確認できない事が多くなります。

※提携銀行以外だと、本審査で否決の可能性有り

 

決済・引渡し前に金融機関の変更はできるので、売買契約前に原則不動産会社と提携した金融機関での事前審査が必要になります。

 

住宅ローン事前審査申込みの必要書類（一例）

 

①本人確認書類(免許証等)

②健康保険証

③源泉徴収票または確定申告書

④事前審査用紙へのご記入

 

 

3) 媒介契約

 

物件購入が決まりましたら、宅地建物取引業に定められた「媒介契約」を締結いたします。

 

4) 重要事項説明書

 

売買契約の前に必ず行うよう、宅地建物取引業法で定められたもので、宅地建物取引士が記名捺印した「重要事項説明書」を交付して説明を行います。

 

契約条件や物件について、特に重要な事項の説明になりますので、不明な点は全て質問しましょう。

 

5) 売買契約

 

売買契約書に買主様と売主様が署名・捺印し、契約が正式に成立すると、売主様には物件引渡しの義務が、買主様には売買代金の支払い義務が発生します。

 

最終的な確認となりますので、契約内容について、十分理解し納得した上でご署名・ご捺印ください。

 

 

④住宅ローン本申込み

 

1) 住宅ローンの本申込み

 

住宅ローンの本申込には、申込書への記入の他、以下のような書類を取得していただく必要があります。

 

原則営業担当からご案内しますので、売買契約締結後、速やかに住宅ローンの本申込ができるよう、事前に準備しておきましょう。 

 

住宅ローン本申込みの必要書類（一例）

 

① 実印

② 印鑑証明

③ 住民票（同居される方全員分）

④ 収入証明(課税証明書等)

⑤本申込み用紙へのご記入

 

 

2) 住宅ローンの契約

 

申込みした金融機関から「融資承認の通知」がありましたら、金融機関と住宅ローンの借入契約（金銭消費貸借契約）を締結します。

 

この時に適用金利が正式に決定され、残代金決済に合わせて融資が実行されます。

 

 

⑤残代金決済と引渡し

 

1) 引渡し前の最終確認

 

売主様と買主様の双方で、売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」や「設備表」の内容と一致しているか現状確認を行います。

 

万一、状況に相違があった場合も、この確認時に対応協議が可能です。

※不動産会社によっては、引渡し前確認は行いません。

 

2) 残代金決済と登記手続き

 

住宅ローンを利用する場合は、融資を受ける金融機関のブースを借りて決済を行うことが一般的です。

また、残代金決済時には融資を実行するための必要書類等がございます。

 

基本は余裕をもって営業担当がご案内しますが、余裕をもって準備しておきましょう。

書類等が揃えば売主様から買主様へ不動産名義の移転登記を行いますが、これは司法書士に委任して行います。

※司法書士は原則不動産会社指定になります。

 

 

残代金決済時の必要なもの（一例）

 

① 残代金（住宅ローンの場合は、当日に融資実行されます）

② 実印

③ 印鑑証明（住宅ローンを利用する場合）

④ 住民票（同居される方全員分）

⑤ 本人確認書類（運転免許証等）

⑥ 諸経費の残金（固定資産税等清算金や仲介手数料残金など）

※諸費用ローンを使用する場合は不要

 

 

3) 物件引渡しとお引っ越し

 

残代金決済が済むと購入物件の鍵を全て受け取り、その確認として「不動産取引完了書」にご署名・ご捺印いただき、引渡しが完了します。

後日、司法書士から買主様名義に登記された【登記識別情報通知(権利証)】が郵送されます。

 

決済・引渡し時に、購入物件の鍵を売主様から譲り受けますので、当日室内に入る事ができます。

お引っ越しや電気・ガス・水道の開栓手続きは早めに調整しておいた方がおきましょう。

※ガスの開栓はお立会いが必要になります。

 

 

不動産購入の流れは以上となります。

不動産購入のよくある質問に関しては、以下をご参照いただけると幸いです。

 

 

 

 

 

新耐震基準と旧耐震基準は不動産を購入する方にとっては最も気になるポイントの一つです。

 

立地や広さを重視すると、当然ながら予算は高くなります。

そこを優先する場合には必然的に旧耐震基準の不動産を選ぶことになっていきます。

 

最終的には、購入する方の志向によりますので、私はどちらがいいとは断言できません。

ただ、違いを知ることは決断する際に必要になるので、ポイントをまとめてみました。

 

1971年 （昭和46年）	旧耐震基準 1968年の十勝沖地震の被害を踏まえ、鉄筋コンクリート造の建物の柱の帯筋の基準を強化。 木造住宅においては、基礎はコンクリート造又は鉄筋コンクリート造の布基礎とすること。 風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定が設けられた。
1981年 （昭和56年）	新耐震基準 建築基準法施行令大改正 新耐震設計基準 耐震基準が大きく改正され、現在の新耐震設計基準が誕生しました。 新基準は、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれており、旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅から、『震度６強以上の地震に耐えうる住宅』へと規定が変わった。 木造住宅においては 壁量規定の見直しが行われ、構造用合板や石膏ボード等の面材を張った壁などが追加された。
1987年 （昭和62年）	建築基準法が改正され、準防火地域での木造３階建ての建設が可能となる。 市街地の有効利用を図るため、準防火地域において木造３階建ての住宅の建設が解禁となった。
1995年 （平成07年）	建築基準法改正 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）後 1)地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化に。 2)構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定。 3)耐力壁の配置にバランス計算が必要となる。

 

・新耐震基準が定められた、1981年建築基準法改正について

 

新耐震基準が定められることになった、1981年（昭和56年）6月1日の建築基準法の改正は、1978年（昭和53年）の宮城県沖地震を受けたものでした。

宮城県沖地震では全半壊の建物が4,385戸、一部損壊の建物が86,101戸と、多くの建物が地震により大きな被害を受けました。

 

その中でも大きな問題となったのが、ブロック塀の損壊による死者が11人にものぼったということです。

また、地震後に屋外に飛び出し、建物の崩壊に巻き込まれけがをするという人も多く見られました。このような状況を改善するために、1981年の建築基準法改正に至りました。

 

・許容応力度計算と保有水平耐力計算

 

1981年に定められた新耐震基準は、多くの特徴がありますが、1番大きな特徴として、建物の中もしくは建物の周辺にいる人が、建物の倒壊に巻き込まれて被害を受けるという状況を改善するような耐震基準に変更されたことがあげられます。

具体的に新耐震基準では、許容応力度計算と保有水平耐力計算を行うことが必要であると定められています。

 

許容応力度計算とは、建築物の部材の各部が損傷を受けない最大の力を計算することをいいます。

新耐震基準では、この許容応力度が中規模地震動、つまり震度5程度の地震の力の大きさより大きいことが必要となります。

これにより、震度5程度の地震に対してほとんど損傷を受けないような耐震基準になったのです。

 

また、保有水平耐力の計算によって、大規模の地震動によって倒壊または崩壊しないことの検証をしなくてはいけません。

大規模の地震動とは、阪神淡路大震災クラスの震度6～7の地震のことを指します。

新耐震基準ではこのような大規模地震を受けても損傷があっても倒壊または崩壊はしないような耐震基準になりました。

 

この2点が新耐震基準の大きなポイントです。

 

そのほかには、建物を平面に立面的にバランス良くすることなどが新耐震基準には含まれています。

 

・旧耐震基準と新耐震基準の違い

 

先ほどは新耐震基準について説明しましたが、以下にて旧耐震基準とどこが違うのかを説明いたします。

 

①震度5程度の地震に対する耐震

 

新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材の各部が損傷を受けないことが条件であると決められていましたが、旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。

旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けたとき、損傷を受けることがあり得るということです。

 

近年、震度5程度の地震が年に数回起きることも珍しくないので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷を重ねてしまい、危険に陥る可能性がないとはいえません。

 

②震度6以上の地震に対する耐震

 

また、新耐震基準では震度6～7程度の地震にも言及があり、その程度の地震を受けても倒壊または崩壊しないことが定められていました。

一方で旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。

 

これは、旧耐震基準の建物に住んでいる場合、大地震に対して脆弱である可能性があるということです。

2011年には東日本大震災が起きており、2016年には熊本地震もありました。

 

日本に住む私たちにとって、大地震は避けては通れない災害です。

新耐震基準で大地震に対しての基準が定められたという事は重要です。

 

③税制の違い

 

新耐震基準と旧耐震基準には、税制の違いもあります。

新耐震基準の建物は税制上優遇され、住宅ローン減税を受けることができます。

 

住宅ローン減税とは住宅を新築、取得、もしくは改修する際に組むローンの各年末におけるローン残高の1％を所得税もしくは住民税から10年間控除するというものです。

この住宅ローン減税では、木造など非耐火住宅では築20年以内、マンションなど耐火住宅では築25年以内というのが減税を受ける条件となっていました。

 

ですが、税制改正により新耐震基準を満たす建物であれば築年数に関係なく「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税を受けられるということになりました。

耐震基準適合証明書とは、新耐震基準を満たすことを証明する書類です。

この耐震基準適合証明書を取得すると登録免許税の減額や、不動産取得税の減額や、地震保険の耐震診断割引なども受けられることができるようになります。

 

まとめると、新耐震基準の建物はそれを取得する際や保有している際にかかる税金の減額をより多く受けることができるという点が旧耐震基準との税制上の違いとなります。

 

・1981年に建築された物件は新耐震基準ではない？

 

新耐震基準について誤解しやすいこととして、新耐震基準と旧耐震基準の見分け方があります。

 

まず、最も基本的な新耐震基準の確認方法を整理します。

1981年の6月1日に建築基準法が改正されましたので、1981年6月1日以降に建築確認がされた建物は新耐震基準を満たすことになります。

 

そのため、1981年に建築確認がされた建物であっても6月以前に建築確認がされていた場合は、実質的に新耐震基準を満たさない可能性が高いので注意してください。

建築基準法の改正が1981年とだけ覚えていると新耐震基準を満たさない建物もあるので、6月というキーワードも忘れないようにしましょう。

 

また、先ほどから「建築確認された日」という言葉を用いていますが、そこも大きなポイントです。

建築確認された日というのは、建物の建築に着工する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかが審査され、内容が確認された日のことを言います。

 

建物が完成した年月日を示す「竣工日」ではないことに気をつけましょう。

もし、竣工日が1981年6月以降であっても、建築確認された日が1981年6月より前であれば、実質的に新耐震基準を満たさない可能性があるので気をつけましょう。

※ネットに掲載されている築年月は建築確認の月ではないので注意が必要です。

 

今まで新耐震基準の見分け方を話してきましたが、例外もあることに注意が必要です。

新耐震基準を満たすような建物になるように改修工事を施し、証明書を発行してもらえれば、1981年6月1日以前に建築確認された建物でも新耐震基準の建物になります。

 

以上のポイントをまとめると以下①～③になります。

 

①1981年6月1日以降に建築確認された建物は新耐震基準を満たすこと

 

②ネットでの建築年月で新耐震基準か否かを見極める場合、木造一戸建てではおおよそ1981年の10月以降、マンションでは1982年6月から1983年以降を1つの基準として、設計上新耐震基準の建物かを見極めることができる（ただし、これはあくまで目安なので再度確認が必要）

 

③新耐震基準の証明書を取得すれば、1981年6月以前でも新耐震基準の建物と認められる

 

 

・新耐震基準の物件は本当に地震に強いの？

 

新耐震基準は、旧耐震基準より理論的には地震に対する強度の面で上回っているということを確認しましたが、実際に旧耐震基準より新耐震基準の方が強いといえるのでしょうか。

平成7年の阪神淡路大震災と平成28年の熊本地震の被害状況を例にとって確認していきたいと思います。

 

・阪神淡路大震災について

 

まずは、阪神淡路大震災を確認します。

阪神淡路大震災は、平成7年1月17日に兵庫県南部で発生したマグニチュード7.3の地震で、最大震度7を記録しました。

この地震の実際の被害状況を「平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告」という資料のデータを参照して、建築年別にみていきます。

 

まず、1981年までに建てられた建物（大部分が旧耐震基準の建物）と1982年以降に建てられた建物（大部分が新耐震基準の建物）の2つに分けてみます。

すると、1981年までに建てられた建物は、約29％が大破以上、約37％が中･小破、約34％が軽微な被害もしくは無被害でした。

図1　1981年以前に建てられた建物の被害

 

一方で、1982年以降に建てられた建物は、約8％が大破以上、約16％が中･小破、約75％が軽微な被害もしくは無被害でした。

図2　1982年以降に建てられた建物の被害

 

このデータから分かるように、新耐震基準の建物の方が被害の大きさが小さくなっていることがわかります。

震度7を観測するような地震になると、その程度の大きさを想定していない旧耐震基準の建物は大きな被害を受けやすくなります。

大破以上の建物の割合は旧耐震基準に比べて新耐震基準は、3～4分の1に抑えられ、中･小破の建物の割合も半分に抑えられているので、新耐震基準の建物の方が大幅に地震に強くなっているといえるでしょう。

 

ただし、実際には建物の強度もですが、地盤の強さが大きく関わってきます。

谷地よりも台地に建っている不動産の方が圧倒的に耐震性は高くなります。

 

また、地盤が強い地域は東京だと西側の郊外になり、都心一等地の方が地盤が軟弱という事がわかります。

都心の一等地で新耐震基準を必須条件とするのなら、少し離れた郊外で旧耐震基準で問題ない気もします。

 

 

・熊本地震について

 

続いて、熊本地震を確認していきます。熊本地震は、平成28年4月14日に熊本県と大分県で相次いで発生した地震で、最大震度は7を記録しました。

 

先ほどと同様に実際の被害状況を『「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント』という資料のデータを参照して建築年別に見ていきます。

 

まず、1981年5月までに建てられた建物（大部分が旧耐震基準の建物）と1981年6月以降に建てられた建物（大部分が新耐震基準の建物）の2つに分けてみます。

 

すると、1981年5月までに建てられた建物は、約46％が大破以上、約49％が中･小破または軽微な被害、約5％が無被害でした。

図3　1981年5月までに建てられた建物の被害

 

一方で、1981年6月以降に建てられた建物は、約15％が大破以上、約54％が中･小破または軽微な被害、約31％が無被害でした。

図4　1981年6月以降に建てられた建物の被害

 

先ほどの阪神淡路大震災の例と同様に新耐震基準を満たす建物の被害の小ささがうかがえます。

新耐震基準では、大破以上の被害を受けた建物の割合が先ほどと同様に旧耐震基準の3分の1程度におさまっています。

 

旧耐震基準では約半数の建物が大破以上の被害を受けており、旧耐震基準である上築年数の古さが被害を拡大させていると考えられます。

熊本地震では、中･小破または軽微な被害が新耐震基準の割合が新耐震基準の方が多いですが、新耐震基準では大地震においてこの程度の被害に抑えることが求められているのでこの結果はうなずけるでしょう。

 

また無被害の建物の割合が新耐震基準の方が6倍も高いということは特筆すべき点です。

熊本地震で、新耐震基準が被害を抑えた理由として、旧耐震基準よりも壁量が約1.4倍確保されているからだと国土交通省によって分析されています。

 

上記の例から分かるように実際の地震に対して、新耐震基準を満たす建物の方が強いといえます。

 

以上のことから、予算に余裕がある場合には新耐震基準を選ぶ事をお勧めはいたします。

 

ただ、立地や予算とのバランスで旧耐震基準を選ぶ必要もあるかと思います。

その際は、地盤や耐震数値(診断結果がある場合)を確認して、比較検討した方が安心です。

 

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A.３つの理由から建て替えはほとんど実現しません。

 

【1】建て替えの合意形成はかなり難しい

区分所有者の5分の4以上議決が必要だからです。

 

管理組合が機能していない・面倒なことをしたくない・建て替え費用を負担できない…など感情的なことや経済的なことも含め、様々な反対が起こります。

とくに「ここで一生を終える」というご高齢の方が多いようです。

 

【2】余剰容積率がないと等価交換が成立しない

通常建て替えは、デベロッパーが以前よりも大きな建物をつくり、増えた部分を売りに出して建築費用をまかないます。

 

しかし、1960～1970年以降の建物は容積率いっぱいでつくっている場合が多く、以前よりも大きな建物をつくれません。

その場合に同程度の部屋を等価交換する場合には、建て替えの際に多額の持ち出しが必要になります。

 

なので、そのような場合には、大体は元の部屋よりも小さい部屋を割り振られるか一定のお金と交換される形になります。

現状、お部屋の広さが必要な場合には、上記の合意形成は難しくなります。

 

【3】早期の建て替えが可能なのは一等地の場合

余剰容積率があり、持ち出しすることなく建て替えられたとしても、増えた部分が売れなければ建て替え費用を回収できません。

 

よって、早期の建て替えは買い手が付きやすい人気エリアに限られます。

 

上記3点の理由から、マンションは建て替えを念頭に置かず、所有者(管理組合)が修繕していく必要があります。

理論上、管理されたマンション寿命は100年以上です。

 

事実、ほとんどの建て替えケースは、建物の寿命というより「建て替えた方が利益になる」という経済的メリットがあったために合意形成がとれたと言えます。

よって重要なポイントは、管理組合が一致団結し、マンションの管理・維持に全員が尽力する事になります。

 

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A.予算と条件が問題ない場合には新耐震基準をお勧めします。

 

耐震基準については「新耐震基準と旧耐震基準に関して」を参考にしてください。

 

ここで結果だけ伝えると、不動産が建っている地盤にもよるので、新耐震基準だから絶対という事はありませんが、予算と条件の折り合いがつく場合には新耐震基準をお勧めします。

 

後は、それぞれ立地や条件で譲れない部分と譲れる部分があると思いますので、天秤にかけて決断するのがいいと思います。

 

ただし、旧耐震基準の物件でも地盤が良ければ、地盤が悪い地域の新耐震基準よりも強度が高い可能性はあります。

立地制限がある場合や広さ・部屋数が必要な場合等には、旧耐震基準も検討する必要があるかと思います。

 

 

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A、マンションには「変更できる箇所」と「変更できない箇所」があります。
将来後悔する原因で多いのは「変更できる箇所」だけ見ていたからです。

 

 

■変更できる箇所

• 室内（専有部分）

 

■変更できない箇所(すぐには変更が難しい箇所)

• 建物の構造（耐震性）
• 住んでいる人（隣人）
• 共用部分の管理や修繕積立金の計画
• 眺望や周辺環境
• 毎月の住宅ローン返済額…etc

 

「変更できる箇所」は、ご自身で解決できます。

「変更できない箇所」は、自分だけが頑張っても解決できません。

大切なのは「変更できない箇所」となります。

 

マンションを選ぶとき、室内の設備や間取りなど「変更できる箇所」に重点を置いて購入を決断すると、「100年も耐えられない建物だった」 、「修繕積立金が高額になった”、”毎月の返済が厳しくなった」など、あとで後悔することになるので要注意です。

 

多くの方は室内の内見に多くの時間を費やしますが、現状の室内はリノベーションによって自由に変えられます。

 

実際は室内チェックに時間をかけるよりも、共用部分の修繕履歴や修繕積立金総額等、「変更できない箇所」を中心にチェックしておいた方が後々の後悔は少なくなります。

 

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A.100年以上の耐久性があると考えられています。

 

では、欧米には100年以上前に建てられたマンションが活躍しているのに、どうして日本にはそういった長い寿命のマンションがないのでしょうか？

 

それは日本の場合、マンションを一般供給し始めたのが「1963～1964年」だったため、単純に歴史ある分譲マンションがないからです。

※分譲ではないのですが、日本最古のRC造マンションは【軍艦島】となります。

 

よって、今後は増えてくる事が考えられます。

現在築50年のマンションが30年後に築80年のマンションとして販売されているのは想像に難くありません。

 

「耐用年数」と「耐久年数」もマンション寿命を勘違いさせる一因です。

耐用年数は、価値としての寿命で、税法上、会計上の話です。

※中古マンション(RC造)の場合は築47年。

 

一方で、耐久年数は、想定する通常の使用方法にて問題がなく使用できる期間です。

 

国土交通省がまとめた「ＲＣ造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」のなかで紹介されている資料により、中古マンションの寿命は、十分に100年以上あると考えられています。

実際は外観であるコンクリート部分よりも、給排水管が駄目になる場合が多くなりますので、給排水管の更生工事も必要になります。

 

ただし、建物を長持ちさせる技術の発展や、政府の新築から中古物件流通の政策転換の後押しにより、建物寿命は今後も延びていくでしょう。

 

また、各マンションごとの「管理・修繕頻度」によって寿命は変わってきます。

では、そのマンションが安心かどうかをどのようにチェックしたらいいのでしょうか？

 

管理会社が入っていない【自主管理】マンションの場合にはチェックは難しくなります。

 

管理会社が入っている場合には、管理会社がマンションを調査した【重要事項調査報告書】という資料を発行しております。

こちらを取得すれば、共用部分に関しては把握出来る場合が多くなります。

 

しかし、管理会社の管理がずさんな場合や新築時から管理会社変更(リプレイス)がされている場合には、確認出来ない場合があります。

 

また、室内(専有部分)は売主様しか把握できなく、途中で売買している場合には新築時からの修繕履歴を辿ることは難しくなります。

完璧を求めると難しくはなりますが、管理状態は購入の決め手として念頭に置いておく必要があります。

 

ただし、管理体制が良好なマンションは相場よりも高く取引きされている事が多いので、予算との兼ね合いになってきます。

 

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A.同グレード・同価格であればお得ですが、販売価格に減税分を上乗せしている場合が多いので注意が必要です。

 

まず、住宅ローン減税制度（住宅ローン控除）とは、住宅ローンを利用してご自宅を購入した場合、一定の期間、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う税金（所得税や住民税）から控除(還付)してくれるというものです。

※住宅ローン減税に関して　←資料へのリンク

 

年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税・住民税から控除されます。

※2020年の取得に関しては最長13年が適用されます。

 

適用条件は、簡潔に説明すると新耐震基準且つ登記簿面積50㎡以上となります。

面積は販売図面やネット等で掲載されている壁芯面積ではなく、謄本記載の登記簿面積ですので注意が必要です。

 

還付金額と期間に関しては、その年によって変わってきます。

 

ただし、最大限減税を適用するためには、売主様が個人ではなく、法人(宅建業者等)の必要があります。

 

また、適用終了時までの住宅ローン残高が大きくないと、減税は最後の年まで最大限は適用されません。

 

注意点としては、住宅ローン減税を最大限使用出来る物件は本体価格が割高になっていることが多くなります。

実際、住宅ローン減税が適用される物件のみを探している方はおります。

ただ、目的が住宅ローン減税になってしまい、割高の物件を購入してしまっては本末転倒です。

 

住宅ローン減税が適用されない登記簿面積50㎡以下の物件が割安で販売されている事もありますので、最初は選定対象に入れておき、減税額と販売価格を比較検討した方が得策です。

 

また、住宅ローン減税は最長13年で消えてしまします。

あくまでも多少の恩恵がある程度と考えて、将来的に無理なく返済していける予算を設定しておいた方が安全です。

 

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A.大きなお金が発生するのは、2回です。
※リノベーションを実施する場合は3～4回となります。

 

【1】不動産売買契約時

売買契約時に買主様は売主様に「手付金」を支払います。

この手付金は、売買代金の一部に充当されます。

 

これは売買契約時なので住宅ローンではなく、現金で支払います。

※引渡し時に返戻されます。

 

また、手付金の相場は、売買価格の5～10%です。

※上記より低い額でも売主様の了承をいただければ可能です。

 

【2】物件引渡し時（決済）

次の支払いタイミングは、①物件の売買契約、②住宅ローン本申込みと承認、③住宅ローンの金銭消費貸借契約後に行われる最後の物件引渡し時（決済時）です。

 

このとき、物件価格から手付金を引いた残代金を融資額から売主様に支払います。

また、このとき「諸費用」も支払います。

 

諸費用は「物件金額x10%」とみておけば安心です。

※新耐震基準且つ50㎡以上の物件は「物件金額×8%」

 

現金で支払う場合が多いですが、諸費用ローンを使用することも可能です。

ただし、ほとんどの銀行では諸費用もローンでまかなう場合、審査が厳しくなり、適用金利が高くなります。

 

【3】リノベーション工事前

リノベーション工事は引渡し後に行う事ができます。

 

通常、リノベーション工事前に費用の半金を支払い、施工完了後に残金を支払います。

ただし、会社によっては施工完了後に全額支払いという場合もあります。

 

また、審査は厳しくなりますが、本体価格と諸費用だけでなく、リノベーション費用もローンに組み込むことができます。

 

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A.ある程度のゆとりをもって資金計画を組み、購入しましょう。

 

下記の表は年収別の住宅ローン借入れ目安となります。

※お勤め先やご年齢によっても変動します。

ここで重要になってくるのは「借入れできる額」と「返済できる額」は違うということです。

借入れ額を多くすれば、購入予算を増やすことができ、リノベーション等にお金を回すことができます。

 

しかし、当然ながら毎月の返済負担額も上がり、住宅ローン貧乏という事態にもなりかねません。

 

不動産を購入すると、住宅ローン以外に以下の費用が発生いたします。

①管理費、修繕積立金、町内会費等

②固定資産税・都市計画税

③火災・地震保険

④経年劣化によるリフォーム費用

上記費用も想定して予算を組み立てる必要があります。

 

また、実際は同じ年収でも、どの程度の金額をローン返済に充てられるかは、家庭によって違います。

お子様のいる世帯では、教育費の支出が大きくなるでしょう。

無理な住宅ローンを組んで、毎日の食事や趣味等を疎かにしてしまうと、住宅購入が本末転倒となってしまいます。

 

家は現在よりも幸せになるために購入するモノですが、多くの方が終着点ではないはずです。

将来どのような形になるかを想像し、予算を決めた方が得策です。

 

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